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  * 焦点区地盘情况 市场评估 815.26 2010-4-20 4155 ≤6.5 贸易/室第 9727.87 长沙市芙蓉区二环线与弘远路交叉处西南角 799.20 2010-7-13 414 ≤7.0 贸易 740.03 芙蓉区东屯渡 万家丽路 地块名称 出让面积(平米) 规划用处 容积率 成交总金额(万元) 成交时间 楼面地价(元/㎡) 长沙市芙蓉区马坡岭 8286.85 室第 ≤4.5 1488 2010-2-26 399.03 本年区域内出让地盘少,大多以小型地块为主,其楼面地价根基在1000元/平米以内,对本项目参考意义不大。 (备注:数据来自长沙市河山资本局) 连系以上阐发来看,考虑到目前政策调控等不确定要素诸多,将来房价走势不成预期,因而,我司认为,该地块楼面地价应予以保守,建议楼面地价应节制在1390元/㎡以内。 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 1、政策性风险 近几年来中国当局不断针对房地产市场进行干涉和调控,针对房地产市场的政策持续不竭。 2、当局政策风险 项目所处区域属于当局将来重点成长区域之一,但截止目前为止规划落地进度仍相当迟缓。 3、拆迁风险 项目地块内具有较大体量的拆迁工程,拆迁成本、拆迁工期等要素可能导致项目扶植具有必然的风险。 投资风险性 外部要素 进入2010年,虽然国度针对房地产的政策导向曾经由“刺激”和“搀扶”转向“收紧”,但以北京、上海为代表的一线城市因地盘资本日益稀缺,城区公开地盘市场的合作仍然很是激烈,地盘价钱仍然连结较高的溢价率。从目前及将来一段时间的市场形势来看,一线城市核心区地盘获取合作激烈照旧,风险较大、机遇较小; 国度出台相关抑止房价增加过快的政策必然程度上影响了地盘买卖市场,与09年地盘过热的环境比拟,目前刚益处于地盘市场平稳买卖的阶段,是寻求性价比相对优秀项目标最佳机会; 为了规避市场及政策风险,中航地产一方面也会在集团具有大量投资及与本地当局连结优良关系的地域挖掘优良项目;另一方面继续跟踪市场和政策走向,在充实预估风险的前提下,寻找公开市场竞拍机遇,投资标的目的朝多元化成长; 作为周边省会城市的价钱凹地地点,目前,出名央企接踵进入长沙,保利、中铁建、中建等均取得了优良的社会效益与经济效益,若中航进驻长沙,相信能进一步加强其品牌出名度,取得优良的经济效益; 投资需要性 内部要素 长沙作为长珠三角及中部地域的主要城市,按照中航地产的成长计谋,需要重点结构,以高质量项目来树立身牌,加强认知度; 本项目能够实现的产物类型丰硕,完成该项目对于中航地产长沙团队的扶植方面有极大的提拔; 投资需要性 中航地产作为全国出名开辟商,高起点结构长沙市场,以本项目首发,可以或许无效地树立身牌,加强认知度; 长沙全体经济平稳,市场健康成长,政策性风险和拆迁风险根基在可预见的节制范畴之内; 长沙城市增容和地铁建筑给项目带来了很大的空间和机缘,而区域房地产市场优良的发卖表示,使得项目前景广漠; 目前,汽车东站地块地处长沙房地产开辟凹地,地价相对廉价,开辟企业进驻较少,将来跟着规划逐渐落地,势必带动地价、房价的大幅攀升; 因而,我司认为,本项目具有较好的开辟空间,当前是中航集团进驻长沙的绝佳机遇。 结论 汽车东站地块区位前提优胜,成长前景广漠,具有优良的开辟空间,目前是进驻契机。 中国房地产筹谋代办署理分析实力TOP10企业 感激列位对新景祥的关心与相信! 贸易款式 本项目地处星沙商圈、马坡岭商圈及万家丽商贸圈焦点位置,将来成长前景可观。目前区域内贸易次要集中在汽车东站附近。 马坡岭商圈区域范畴内房地产开辟还未遭到普遍关心; 目前,地块地点区域内,贸易次要集中在汽车东站。 汽车东站 本案 浏阳河西 片区多以低档餐饮、小型超市及专业市场为主,区域尚缺乏成熟的上规模餐饮文娱、百货分析设备以及糊口配套设备,缺乏贸易空气支持,低条理合作; 将来芙蓉生态新城的开辟、多个室第项目标扶植,将提拔片区生齿数量及本质,本项目贸易业态不只有需要对片区业态进行弥补,更要起到对片区贸易抽象档次提质感化。 片区贸易业态形成 所占比例 档次 酒店、餐饮 20% 中低档 小型超市 15% 中低档 银行 5% 储蓄 通信类 5% 停业厅 专业市场 40% 中低档 汽配 5% 低档 其他 10% 低档 项目周边贸易业态档次不高,以街铺为主,无同一规划,根基方向低档,业态匮乏,对本项目贸易而言,供给了较好的成长契机。 贸易现状 业态形成 地段 房钱程度 汽车东站 83-133元/平米/月 东屯渡 80-90元/平米/月 浏阳河西 150-220元/平米/月 以浏阳河为界,全体房钱程度河西较着高于河东; 河东区域受人流影响,汽车东站附近房钱高于项目地点的东屯渡区域; 将来马坡岭贸易核心规划逐步落实,项目地点区域贸易成长空间较大。 贸易现状 房钱程度 浏阳河以东区域,房钱程度根基为80—133元/㎡/月,以西则达到150—220,以东区域将来成长空间较大。 浏阳河西 汽车东站 本案 浏阳河东 街道名称 社会消费品零售总额 限额以上单元社会消费品零售总额 年打算 年打算增加(%) 1—9月现实完成 年打算 1—9月现实完成 累计完成数 增加(%) 完成年打算(%) 累计完成数 完成年打算(%) 火?星 58600 19.1 40777.3 10.4 69.6 22350 12141.3 54.3 马王堆 367800 19.2 263481.8 18.4 71.6 137870 94222.7 68.3 东屯渡 117800 19.1 85730.2 17.1 72.8 49990 31015 62 湘湖办理局 657200 19.1 488892.8 22.5 74.4 74252 41796.5 56.3 东岸乡 98400 19.1 66815.1 9.6 67.9 39180 23349.8 59.6 数据来历:芙蓉区政务公开网站 项目地点区域本年1-9月居民人均可安排收入与社会消费额继续连结增加,消费潜力较大。 2010年1—9月,芙蓉区城镇居民人均可安排收入18096元,增加10.9%;城镇居民人均消费收入12643元,增加7.1%。此中人均食物类消费收入为4504元,占35.6%,人均穿着类收入1161元,占9.2%,人均家庭设备用品及办事收入1010元,占8%,人均医疗保健收入762元,占6%,人均交通和通信收入1811元,占14.3%,人均教育文化文娱办事收入1920元,占15.2%,人均栖身收入1178元,占9.3%,人均杂项商品和办事收入297元,占2.3%。城镇居民恩格尔系数为35.6%。 贸易现状 消费程度 汽车东站街铺 汽车东站弘远路两侧均有稠密的沿街街铺,包含小型超市、饮食店、杂货店、服装店,宾馆、银行,业态形式较为丰硕,但全体档次较低。 房钱程度最低83元/平米/月,最高不跨越133元/平米/月。 个案阐发 店名 面积(㎡) 月租(元/月) 房钱程度(元/㎡/月) 蒸菜馆 42 3600 85 芝林大药房 60 5000 83 联通停业厅 15 2000 133 杨裕兴面馆 30 3500 116 本区域将来贸易规划以区域级贸易为主,但近几年成为城市级贸易的可能性弱。 贸易规划 贸易现状:以中小超市、专业市场为主,贸易设备少、档次低,区域缺乏高档百货、餐饮、文娱分析设备,本项目贸易不只要对成长中的商圈业态进行弥补,也将承担填补区域贸易缺失的感化。 城市规划:马坡岭商圈定位以大型超市、大卖场、配套餐饮、糊口办事、休闲文娱及其他办事设备为主。 潜在客户需求:项目贸易将承担项目配套的功能,业态规划上需要有针对性考虑。 规划 农副产物 1000 弘远路 长星生鲜超市 规划 农副产物 1000 马坡岭 高生平鲜超市 改扩建 农副产物 1000 望龙村美芳组 马坡岭生鲜超市 改扩建 农副产物 1000 弘远路 东屯生鲜超市 生鲜超市 规划 分析 3000以上 弘远路 马坡岭大型超市 规划 分析 3000以上 弘远路 高岭超市 大型超市 规划 农业出产材料 2000 弘远路 坡岭农业出产材料专业店 专业商场 规划 农副产物 30000以上 马坡岭 马坡岭农副产物专业批发市场 规划 小商品 30000以上 弘远路 瑞祥小商品城 批发大市场 备注 运营特色 停业面积(㎡) 地址 名称 类型 弘远路定位于芙蓉生态新城的城市分析功能成长轴,两厢规划结构为贸易、金融、培训、征询、文化、文娱等第三财产用地。 贸易规划 以弘远路为横轴,当局在片区内侧重于大型市场,而针对糊口配套采纳散状分布,而本项目附近临时只规划有“东屯生鲜超市”、“瑞祥小商品城”,这势需要求本项目贸易业态在片区贸易现状及当局规划的根本上,对糊口办事型业态予以弥补。 (材料来历:芙蓉区贸易网点结构规划概要) 贸易小结 区域贸易运营档次以低档为主,与将来区域级商圈规划极不合错误等,本案贸易开辟具有较大的汗青机缘。 2 区域贸易缺乏同一规划,贸易业态稠浊,没无形成较着的贸易主题。 1 3 消吃力持续攀升,对本项目贸易成长供给了较好的契机。 房地产市场阐发 4 投资前景阐发 6 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险阐发及结论 7 项目定位标的目的推导 物理层面的成长线索 市场可挖掘空间大;本身具备制造自我尺度的前提 外部情况——良性变化中 处所经济支持强劲 城市化加快—城镇系统布局加快慎密 交通情况: 地铁2A号线——距离比来的汽车东站站300米距离 营盘东路大桥开通后——5分钟可到市核心 近20路公交线,灵通全市工具南北 区域情况: 芙蓉生态新城——城市东拓,3年50亿制造区域高端城市配套 区域将制造城市次核心,东部CRD 资本情况: 1.2公里浏阳河风光带 1000年人文汗青的浏阳河 软性支持要素 中航集团资本强势整合,上市国企,品牌效应 新景祥专业办事+客户数据库 其他强强合作伙伴 具备成立排他性劣势的资本和能力 项目定位 连系市场阐发及项目开辟的相关前提,我司对本项目在全体定位思绪上的判断是—— 基于市场,高于市场, 跳出合作区,成立市场魁首的姿势! 项目定位 项目全体定位 新城地方 ? 滨江生态国际城 安身芙蓉生态新城,主打生态宜居概念; 创作发明全新的国际化糊口,成绩片区国际化的新起点。 连系地块价值、市场现状,建议室第产物定位走紧凑型路线,以两房、三房为主,不考虑五房、复式等户型产物。 中三房110㎡±5㎡ 大三房130㎡±5㎡ 小三房100㎡±5㎡ 三房 奢华型四房150㎡±5㎡ 舒服型四房130㎡±5㎡ 四房 大二房90㎡±5㎡ 中二房80㎡±5㎡ 小二房70㎡ 二房 室第 60㎡±5㎡ 50㎡±5㎡ 40㎡±5㎡ 一房 公寓 户型面积区间 户型 建筑形态 室第产物 定位 车行30分钟内居民 步行15分钟内居民 区域15分钟车程内居民,以及外来消费者 内城区与中距离郊区(半小时车程内)居民与办公工作人员、旅游者 焦点消费群 城市规划的新城核心贸易区 大型室第小区,人流集中交通便当 居民聚居区、商务集聚地,公共交通集散地周边 城市交通、生齿焦点区,汗青构成的贸易堆积区 区位 客流量 规模 根基要素 日人流量25万以上 12万M2以上 新城贸易核心 栖身生齿5000以上 日人流量25万以上 日人流量50万以上 2.5万M2摆布 10万M2以上 30万M2以上 栖身区级贸易核心 区域性贸易区 市级核心贸易区 贸易面积确定的一般规范——本项目贸易规模将以社区贸易为主,区域级贸易为辅。 贸易成长 标的目的 本区域的贸易规模应定位为栖身区级贸易核心,同时兼顾区域性贸易区的规范确定。 目前区域贸易现状 灿烂国际城借助浏阳河风光带规划,其贸易定位于区域级贸易,体量高达10万方。 区域贸易人群消费习惯导致贸易消费分流。 芙蓉生态新城 地铁 贸易体量推导 区域生齿 将来区域成长两大利好 本项目生齿 区域生齿 截止2009年,区域常住生齿约10万人,流动生齿约2万人。约需10万方贸易。 按600亩,3.0容积率,套均100平米,每户3人计较,本项目约栖身3.6万人。约需3万方贸易。 贸易成长 标的目的 1.2 发财国度 0.8 全国 0.9 长沙 1.2 姑苏 0.8 昆山 1.1 上海 0.7 杭州 1.1 南京 2.0 东莞 1.2 深圳 面积 城市 人均贸易停业面积比力(㎡/人) 按人均贸易面积计较,本项目约可规划3万方贸易,但考虑到目前贸易饱和量,本项目社区贸易规模最多应在4—5万方。 地铁2A线规划、扶植。 将来四心、四轴及八区的规划,多个房地产项目标开辟,栖身生齿将大幅添加。 通过人均贸易面积推导,片区贸易饱和量约在16.5万平米摆布。 本项目贸易具有办事周边社区的可能性。 潜在生齿 据不完全统计,目前区域内潜在体量约为55万㎡,按套均100平米、3人/户计较,将来约有1.7万人,约需1.6万方贸易;灿烂国际城约2.1万人,约需1.9万方贸易。 当局给定贸易配比 贸易成长 标的目的 按照当局要求,本项目贸易规模必需达到10%,若按600亩、3.0容积率计较,本项目贸易约规划12万平米。 但通过上文阐发,本项目贸易规模最多在4—5万方。 因而,若本项目贸易规模达到当局要求,势必考虑其他贸易形态,如酒店、办公楼等。 业态定位 本项目贸易业态定位次要按照商圈内业态现状、城市规划来进行定位。 芙蓉生态新城、将来多个房地产项目开辟,栖身生齿将大幅添加。 以低档餐饮、小型超市及专业市场为主,业态缺乏、运营档次低。 连系上文市场阐发,本项目贸易业态初步规划为: 街铺+主力店,次要包罗三大区——高档家居卖场、餐饮文娱休闲区和便民办事区 业态定位 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 室第价钱 建议 1929 30% 6430 7000 湘域熙岸 758 15% 5051 5500 双水湾 2114 40% 5286 5500 灿烂国际城 5552 合成均价批改 751 15% 5007 5200 东外滩 价钱比重 权重 批改价钱 均价 楼盘 经市场比力法静态测算,项目室第发卖均价为5600元/㎡。 静态比准均价:5600元/平米 6600元/㎡ 6200元/㎡ 本项目可实现动态价钱 11% 19% 溢价合计 1% 3% 营销筹谋 0% 6% 产物立异溢价 10% 10% 天然溢价 最低溢价空间 抱负溢价 溢价要素 5600元/㎡ 市场静态比准价钱 均价实现的前提—— 产物+概念的成功制造 营销筹谋精准化 产物立异—— 产物概念立异 产物表示形式立异 若本年取得地盘,则估计本项目最快2013年上半年可推向市场,通过溢价整合,预估均价约为:6200-6600元/㎡。 室第价钱 建议 近几年来,长沙商品房发卖均价不断呈上涨趋向,考虑到目前政策调控影响的不成预期性,保守估量长沙房价平均增幅程度连结在5%摆布。 估计2013年上半年,与现阶段比拟,估计天然溢价率估计为10%。 2% 4357 2009年 19% 4285 2008年 20% 3601 2007年 -1.29% 2991 2006年 同比增幅 商品房均价 年度 — 85 108 平均房钱 94.2 100% 平均月房钱(元/平米) 51 60% 80-90 东屯渡东 43.2 40% 83-133 汽车东站 分项房钱 权重 房钱程度(元/平米/月) 可参考房钱 一般来说,贸易投资行业年平均收益率在6%是较为合理的利润线,因而,本项目贸易价钱区间: 贸易价钱 建议 P=94.2×12÷6%=18840元/平米 目前,片区尚无贸易项目发卖,因而,本项目贸易售价评估采纳房钱还原法进行估算,贸易发卖均价为19000元/㎡。 本投资效益测算仅为初步预估,不代表最终收益; 本次测算全数以室第物业进行静态测算; 本次测算并未考虑拆迁成本; 本项目投资测算的发卖价钱,方案一采纳静态售价进行测算,方案二采纳动态售价进行测算,并取室第评估价钱两头值,即按6400元/平米进行测算。 项目测算 申明 方案一:以5600元/㎡静态售价测算 投资收益 阐发 ( 1414.15-54.80%*X )/(2773.56+113.12%*X) 十四、净利润率 1414.15-54.80%*X 十三、净利润 471.38-18.27%*X 25% 十二、企业所得税 (1885.53-73.06%*X)/(2773.56+113.12%*X) 十一、毛利润率 1885.53-73.06%*X 十、毛利润 3714.47+73.06%*X 三+七+八 九、开辟总成本 610.51-40.06%*X 八、地盘增值税 330.40 七、税金及其附加 (2826.44-113.12%*X)/(2773.56+113.12%*X) 六、投资报答率 2826.44-113.12%*X 五、投资报答额 5600 四、发卖收入 2773.56+113.12%*X 一、二、项之和 三、投资总额 6.12%*X+138.30 开辟成本×6% 3、财政费用 224.00 2、发卖费用 5%*X+106.19 取一、1~一、4项之和的5% 1、办理费用 468.49+11.12%*X 1—3项之和 二、开辟费用 2%*X+42.47 取1—4项之和×2% 6、不成预见费 138.90 5、开辟期间税费 270.00 建安费的15% 4、根本设备扶植费 1800.00 3、建安工程费费 53.70 2、前期工程费 X 楼面地价 1、地盘成本 102%*X+2305.07 1-6项之和 一、开辟成本 金额(元) 计较根据 项目 当售价为5600元/㎡时: 期望发卖净利润率为15%,则楼面地价≤1390元/平米; 期望发卖净利润率为20%,则楼面地价≤1110元/平米。 期望发卖净利润率为25%,则楼面地价≤868元/平米。 1180 1446 1755 +10% 555 868 25% 最高楼面地价 (元/㎡) 估计净利润率(R) 15% 20% 预期售价(P) (元/㎡) 5600 1390 1110 -10% 1026 774 预期售价及期望利润率变化的环境下可承受的楼面地价约在1026-1390元/㎡,跨越1390元/㎡拿地风险较大。 P R 最高楼面地价(元/平米) 1110 1755 555 1390 868 (P=6160,R=15%) (P=5600,R=20%) (P=5600,R=25%) (P=5040,R=25%) (P=5600,R=15%) 地价预估 地价建议 连系以上阐发来看,我司认为,该地块合理楼面地价区间应节制在1390元/㎡以内,若跨越1390元/㎡,则风险较大。 建议一:若预期净利润率达到15%,楼面地价则须节制在1026—1390元/平米以内; 建议二:若预期净利润率达到20%,楼面地价则须节制在774—1026元/平米; 建议三:若预期净利润率达到25%,楼面地价则须节制在774元/平米以内; 当售价为5600元/㎡时: 方案二:以6400元/㎡动态售价测算 投资收益 阐发 (1972.57-54.80%*X)/(2805.56+113.12%*X) 十四、净利润率 1972.57-54.80%*X 十三、净利润 657.52-18.27%*X 25% 十二、企业所得税 (2630.09-73.06%*X)/(2805.56+113.12%*X) 十一、毛利润率 2630.09-73.06%*X 十、毛利润 3769.91+73.06%*X 三+七+八 九、开辟总成本 586.75-40.06%*X 八、地盘增值税 377.60 七、税金及其附加 (3594.44-113.12%*X)/(2805.56+113.12%*X) 六、投资报答率 3594.44-113.12%*X 五、投资报答额 6400 四、发卖收入 2805.56+113.12%*X 一、二、项之和 三、投资总额 6.12%*X+138.30 开辟成本×6% 3、财政费用 256.00 2、发卖费用 5%*X+106.19 取一、1~一、4项之和的5% 1、办理费用 500.49+11.12%*X 1—3项之和 二、开辟费用 2%*X+42.47 取1—4项之和×2% 6、不成预见费 138.90 5、开辟期间税费 270.00 建安费的15% 4、根本设备扶植费 1800.00 3、建安工程费费 53.70 2、前期工程费 X 楼面地价 1、地盘成本 102%*X+2305.07 1-6项之和 一、开辟成本 金额(元) 计较根据 项目 当售价为6400元/㎡时: 期望发卖净利润率为15%,则楼面地价≤2162元/平米; 期望发卖净利润率为20%,则楼面地价≤1823元/平米。 期望发卖净利润率为25%,则楼面地价≤1530元/平米。 1670 1975 2328 +10% 1152 1530 25% 最高楼面地价 (元/㎡) 估计净利润率(R) 15% 20% 预期售价(P) (元/㎡) 6400 2162 1823 -10% 1721 1415 预期售价及期望利润率变化的环境下可承受的楼面地价约在1721-2162元/㎡,跨越2162元/㎡拿地风险较大。 P R 最高楼面地价(元/平米) 1823 2328 1152 2162 1530 (P=7040,R=15%) (P=6400,R=20%) (P=6400,R=25%) (P=5760,R=25%) (P=6400,R=15%) 地价预估 地价建议 当售价为6400元/㎡时: 连系以上阐发来看,我司认为,该地块合理楼面地价区间应节制在2162元/㎡以内,若跨越2162元/㎡,则风险较大。 建议一:若预期净利润率达到15%,楼面地价则须节制在1721—2162元/平米以内; 建议二:若预期净利润率达到20%,楼面地价则须节制在1415—1721元/平米; 建议三:若预期净利润率达到25%,楼面地价则须节制在1415元/平米以内; 96.4% 96.7% 120.2% 152.3% 同比增幅 1626 1471 350.61 267.62 2010年1-10月 828 748 159.23 106.08 2009年1-10月 1053 835 216.8 106.61 2009年 此中房地产开辟用地(元/㎡) 地盘楼面地价(元/㎡) 此中房地产开辟用地(万元/亩) 地盘单亩出让价钱(万元/亩) 年份 (备注:数据来自长沙市河山资本局) 市场评估 本年1—10月,长沙新成交地块楼面价在1000-2132元/㎡,平均楼面地价约为1626元/㎡,同比增幅96.4%,长沙地价急剧上涨,升值空间大。 潜在供应 据不完全统计,区域内潜在供应量达123万方,次要集中在浏阳河以西区域。 区域 项目名称 占地面积(万㎡) 建筑面积(万㎡) 容积率 估计价钱(元/㎡) 估计推出时间 浏阳河西 心怡壹号 3308.13 10000 3 5200 2011 汇城尚东 16552 250000 4 5200 — 春风家园 7398.5 11800 1.6 5000 2012 鑫科明珠 52676 232843 3.74 5200 2011 长沙白沙湾 66571 228499 2.6 5400 2010.12 鑫宇星城 4894 31500 6.4 5500 2011 合计 151399.63 764642 — 浏阳河东 东岸城邦 30106.79 113995.3 4.5 5600 2011.5 瑞星花圃广场 91185.24 320000 3 5500 2012 岸芷汀兰 3424.97 28594.3 8.3 5200 2012 合计 124717 462589.6 — 合计 276116.63 1227231.6 — 潜在供应 贸易 2.0 15133.18 7566.59 芙蓉区东岸乡杉木村 办公/室第 6.9 23632.29 3424.97 芙蓉区东岸乡东屯村 贸易/室第 5.0 89711.90 17942.38 芙蓉区马王堆街道处事处火炬村 贸易/室第 6.5 63231.16 9727.87 芙蓉区二环线与弘远路交叉处西南角 室第 2.6 14948.10 5749.27 芙蓉区马王堆农科村 4.85 3.8 4.5 2.7 5.3 6.5 7.0 2.0 6.5 容积率 贸易/室第 5693.29 875.89 芙蓉区弘远路 室第 37290.83 8286.85 芙蓉区马坡岭 浏阳河东 浏阳河西 区域 室第 9143.77 3386.58 芙蓉区东岸乡张公岭 贸易 7868.96 3934.48 芙蓉区马王堆街道处事处 贸易/室第 81655.21 11665.03 芙蓉区弘远一路338号 278301.01 52232.21 合计 地块名称 占地面积(万㎡) 建筑面积(万㎡) 规划用处 芙蓉区弘远路 2337.29 15192.39 贸易/室第 合计 22664.99 85200.07 合计 74897.2 363501.08 据不完全统计,区域成交地块次要集中在浏阳河以西区域,以东区域较少,将来供应37万方摆布。 上述数据来历于新景祥市场研究核心 2008年—2010年10月区域内商住用地成交、尚未开辟地块明细 区域小结 周边在售项目主力客群次要来历于本区域内,以自住为主,投资性需求较少。 3 目前,区域内房地产项目录要集中在浏阳河以西,河东区域开辟项目相对较少,是将来开辟热点区域。 1 4 将来区域内放量大,2—3年内放量快要160万方。 当前区域内房地产项目发卖、价钱走势处于根基上升态势。 2 室第市场阐发 宏观市场 区域市场 个案阐发 个案一:湘域熙岸 占地面积:156.18亩 建筑面积:31.8万㎡ 总栋数:14栋 总套数:2500套 泊车位:1647个 绿化率:68% 容积率:3 物管费:1.9元/㎡/月 物业公司:长沙景鹏物业办理无限公司 地址:芙蓉区人民东路与圭塘河风光带交汇处 开辟商:景鹏控股集团长沙分公司 项目概况 项目总体量为31.8万㎡,由14栋高层物业构成。 项目分三期,此中一期一批为3、5栋,共308套,目前在售一期。 已售 3# 5# 全体规划 1.本案地处人民东路与长善路交汇处西北角 ,离芙蓉区当局较近,周边配套相对齐备; 2.接近袁家岭商圈,具有必然的实力消费群体; 3.紧邻浏阳河,具有浏阳河一线江景,景观资本好。 区位阐发 两房 三房 合计 面积区间(㎡) 87 117-137 87-137 套数 123 185 308 套数比 40% 60% 100% 一期一批共有2栋高层,以中等户型为主,属自住型产物。 户型配比 一期一批户型配比(3、5#) 户型朴直; 动静分区,结构合理; 厨房带景观阳台,视野宽阔; 4米开间客堂,带观景阳台,舒服度较高。 户型不敷朴直,厨房在拐角; 动静分区,结构相对合理; 客堂带观景阳台,有入户花圃,舒服性高。 三房 126㎡ 二房 87㎡ 户型阐发 两房 三房 合计 面积区间(㎡) 87 117-137 87-137 推货套数 123 185 308 套数比 40% 60% 100% 发卖套数 120 160 280 发卖率 98% 87% 91% 本案2010年5月15日开盘,截止到5月底,共发卖174套,全体发卖率57%,发卖环境优良。 舒服两房为畅销户型(发卖率98%),其次为三房。 发卖阐发 首批推售环境 推售及价钱环境 项目在2010年5月15日开盘,开盘价为5600元/㎡;6月,价钱上涨至6000元/㎡; 10月,推出4#栋楼王,共186套,开盘当天发卖110套,均价6800元/平米,以116—185平米三房、四房为主; 目前,湘域熙岸发卖报价为7000元/㎡摆布。 客户阐发 客户以改善型置业为主,春秋在25-40岁之间居多,投资客30%摆布。该项目一期一批成交的总套数中,49套为芙蓉区当局单元征用房。 案例小结 长沙本土出名品牌开辟商制造,之前所开辟的湘域地方项目在长沙树立了优良的口碑,客户对该开辟公司承认度较高; 项目地处人民东路与长善路交汇处西北角,离芙蓉区当局较近,周边配套齐备。 户型设想比力合理,属自住型产物,绿化率也近60%,在长沙高层社区中比力罕见。 有浏阳河一线江景的景观劣势。 个案二:灿烂国际城 50栋 总栋数 位置 弘远路与浏阳河交汇处 规模 占地29万㎡,建面85万㎡,容积率3.0,室第总户数7000多户 产物形式 高层 配套 本身配套:贸易街、幼儿园、会所 周边配套:浏阳河沿江风光带 项目概况 滨河大盘,规模制胜 全体规划 2号栋 6号栋 4号栋 3号栋 5号栋 11号栋 9号栋 8号栋 10号栋 7号栋 项目分三期开辟,目前一期在建在售一期,共10栋,1334套。 灿烂国际城贸易配套次要沿浏阳河及弘远路结构,规划体量约10万㎡。 其规划次要依托将来浏阳河风光带、财产带,定位于以区域级贸易为主。 贸易规划 E1 E2 C1 风情贸易街:2F 临街贸易:1-2F 局部3F贸易 桐西路 浏京路 农园路 滨河路 临街贸易:1-2F 户型配比 户型 面积段 套数 占比 二房 83 40 31.1% 92 113 三房 119-122 195 62.4% 131-132 112 四房 148-150 32 6.5% 合计 83-150 492 100% 主力户型为119-132平米三房,占所推房源总数62.4%,其次为83-92平米两房,占所推房源总数31.1%。 一期首批开盘所售户型配比 两房至四房的支流产物性,户型设想强调舒服性和合用性,在附加值等方面缺乏必然的合作力。 二房82㎡ 三房119㎡ 以入户花圃、超大景观阳台提拔户型质量感和舒服度 户型设想朴直,干湿分区合理,合用性强 户型阐发 发卖阐发 项目从初次开盘至今累计推出492套,成交422套。两房发卖完毕,119-132 ㎡三房发卖253套,148-150㎡四房发卖15套,此中包罗有部门内部销化。 推售及价钱环境 推货环境:项目在2010年9月12日开盘, 本次推出2、3、4、5号栋,共计492套。两梯三户,17-22层。 价钱:两房折前均价5500-6000元/平米 三房折前均价5400-6000元/平米 团购价4580元/平米 客户阐发 芙蓉区、雨花区客户约占75%,此中又以周边高桥市场、马王堆市场运营人员为主,投资客户10%,以自住为主。 案例小结 项目周边文化、教育、大型超市等糊口配套完美;城市主干道弘远路、营盘东路、万家丽路建立完美交通系统; 项目紧临规划中的芙蓉生态新城和浏阳河风光带,具有高度的投资价值与成长空间。 楼盘户型设想合理,推出户型为中小户型,赠送面积较大,户型适用性强,为市场刚需产物。 小区全体规划与设置装备摆设完美,设置有风情贸易街、约5000㎡奢华会所;湖南省文化厅艺术幼儿园、一流名校等全程优良教育资本; 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 地盘市场阐发 室第市场 贸易市场 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 贸易市场阐发 长沙贸易布景研究 片区贸易业态阐发 目前,河东仍是现有和将来规划中长沙贸易款式重心,河西贸易处于隶属地位。 长沙市城市贸易网点结构规划(2005-2020) 一个市级核心 两个市级副核心 十个区级核心 保守商圈: 五一广场贸易核心 伍家岭贸易核心 火车站贸易核心 东塘贸易核心 溁湾镇贸易核心 新兴商圈: 星沙贸易副核心 捞霞贸易核心 望城坡贸易核心 马坡岭贸易核心 黎托贸易核心 红星贸易核心 大托贸易核心 焦点商圈:以五一广场及黄兴路步行街为核心,涵盖了长沙市次要的贸易街、超市、大型商场、电器卖场等。也是长沙目前独一市级商圈。 保守商圈—溁湾镇商圈:区域级商圈,贸易供应以超市为龙头、以中低档百货为辅助、连系文娱休闲、电器专业市场,根基辐射周边区域和高校区域,但百货行业,特别在中高档位,相对河东不具合作力。 专业市场:次要集中在万家丽建材城、高桥大市场、红星商贸区以及河西的泛博全球家具城等。 街铺:街铺是贸易中除超市、百货和商场的弥补构成部门,它的发生依赖城市支流贸易的繁荣,填补驻支流贸易的空白。城区街道两侧分布着大量的街铺。 全体款式 保守商圈 款式 五一商圈—作为长沙顶级贸易核心,已打形成集购物、餐饮、休闲消费三分全国的消费款式,成长成为带有保守特色的新型分析消费办事核心。目前该商圈全年的总体停业额占到全市的40%摆布,商圈内比力出名的商场有安然平静堂、百联东方、王府井百货、新世界百货、百盛等。 溁湾镇商圈—商圈全体档次中等,河西高校区是这个商圈的焦点消费群体.通程贸易广场的进入奠基了河西商圈的根本,颠末这几年的成长,步步崇高高贵市、新一佳超市、苏宁国美以及新外滩贸易区的成立给河西商圈注入了活力。 东塘商圈—东塘商圈颠末从头规划,将打形成长沙南城独一能够与五一商圈抗衡的分析性贸易核心。 火车站商圈—依托于火车站的消费群体成立的商圈,贸易形态单一且档次较低。 伍家岭场商圈—北部独一商圈,将来成长前景比力好。 现有商圈集中在城市的核心位置,环绕独一市级商圈——五一商圈向外扩散。 溁湾镇商圈 五一商圈 火车站商圈 东塘商圈 伍家岭商圈 超市、中低档百货、文娱休闲、电器专业市场 业态齐备,是河西独一区域级商圈 以溁湾镇为核心,辐射周边大学城区域 区域级商圈 溁湾镇商圈 商圈名称 贸易品级 区域范畴 成熟度 业态组合 五一广场 市级贸易核心 以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心,步行在30分钟的范畴。 商圈成熟,合作激烈,人流量大,商铺运营情况优良 百货、餐饮、休闲文娱、零售、酒店 东塘商圈 区域级商圈 以东塘立交为圆心,步行在15-20分范畴 业态齐备,成长空间大 百货、餐饮、休闲文娱、零售、酒店 火车站商圈 区域级商圈 以长沙火车站为辐射核心,沿车站路与五一大道(东段)向四周延长,北到八一路、南至人民中路。 业态齐备,全体抽象欠佳 电子产物 伍家岭商圈 区域级商圈 以伍家岭立交为焦点、步行在15分钟的范畴。 业态不丰硕,全体运营情况欠安 目前业态凌乱,无较着规划 目前城市贸易功能集中于市级商圈,各区域商圈有必然的同质合作。 保守商圈 款式 新兴商圈 款式 将来长沙贸易向多点、多极成长,亦将带动新一轮的房地产开辟高潮。 01 02 03 04 05 06 07 星沙贸易副核心 马坡岭贸易核心 黎托贸易核心 红星贸易核心 大托贸易核心 望城坡贸易核心 捞霞贸易核心 次要为通程贸易广场商圈,是星沙当前焦点商圈,属于当局重点成长的区域新商圈之一,设置业态布局,构成与长沙经济手艺开辟区和星沙镇分析性新城相协调,配套齐备、功能完整的现代都会贸易核心。 马坡岭贸易核心位于芙蓉区东部隆平高科技园内,与长沙县县城星沙镇配合构成长沙市的副核心城市—星马新城,次要建立以办事于长沙县、浏阳市的区域性贸易核心;成长大型超市、仓储店、大卖场、餐饮、糊口办事、休闲文娱和其它办事设备。 以武广高速铁路黎托客运站的扶植为契机,扶植完美配套贸易设备,建立商贸、文化、健身休闲、高档室第为一体的新贸易核心。 以湘府路与韶山南路交汇处为焦点,汇聚了多个专业批发市场,如电动车城、渔具城、体育用品城,灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通信器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产物大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花草市场等,建立财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。 捞霞贸易核心位于开福区霞凝新港城内,是开福区现代新城,也是长沙市将来成长重心。依托霞凝新港和长沙火车货运北站为核心的物流园,以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的贸易勾当,辐射范畴包罗长沙县和望城县泛博区域。 其次要功能办事于以岳麓山风光名城区旅游、休憩为主题的贸易勾当,辐射范畴包罗宁乡县和望城县泛博区域。 依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位劣势,以及以中信新城购物核心为代表的商家落户于此,连系天心生态新城的扶植,逐渐成长构成一个新的区级贸易核心。 本项目 商圈特征 1、现有商圈集中在城市的核心位置,环绕独一市级商圈——五一商圈向外扩散。 2、跟着城市的不竭扩张,外来大成长商与大品牌商家的入驻,逐步构成外围商圈。 3、贸易消费次要集中在五一商圈,兴旺的人流与消费习惯支持起此商圈的复杂贸易体量; 4、现有商圈自成特色: 1)五一商圈业态丰硕,百货业趋势饱和,同质化合作激烈; 2)河西消费次要集中在溁湾镇商圈,岳麓山风光区与沿江风光带制造等旅游资本成为商圈成长契机,成长空间大; 3)东塘商圈不竭的更新换代,但成长遭到立交桥限制,因为深国投、沃乐玛进驻雨花亭,范畴向南延升; 4)火车站商圈已构成湖南省最大的电脑、电子产物集散地,交通劣势较着,人流旺而杂; 5)伍家岭商圈因为新河三角洲规划及地铁站口设点,将来前景广漠; 贸易市场阐发 长沙总体贸易市场 片区贸易成长情况阐发 区域宏观 布景小结 芙蓉生态新城的兴建进一步提拔了区域价值,城东将成为房地产热点区域。 2 芙蓉区为长沙核心区,保守经济强区,但近几年成长空间缺乏,城市扩张需求紧迫。 1 3 跟着浏阳河风光带的扶植,地铁2A号线的兴建,城东宜居指数日益提拔,区域内配套亦将大幅提质。 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 项目区位 项目所处芙蓉生态新城,属芙蓉区东岸乡,属城郊连系部,非保守豪宅区。 金鹰月湖坂块 尚东板块 武广新城板块 芙蓉生态新城 项目所处芙蓉生态新城,属芙蓉区东岸乡,属城郊连系部。被金鹰月湖、尚东、武广新城三大板块所包抄。 目前区域尚未获得完全开辟,区域内情况较差,区域市政配套不完美,尚不被市所承认。 本项目 交通前提 公交系统: 弘远路:103路、110路、114路、126路、127路、168路、501路、502路、703路、802路等 道路系统: 弘远:双向6车道; 高家坡路(营盘路):双向6车道。 从地块周边交通来看,紧邻城市主干道,公交线路浩繁,交通较为便利。 汽车东站 地铁系统: 地铁2A号线汽车东站站 弘远路 滨河路 双杨路 农园路 地铁2A线 本项目 高家坡路 营盘路浏阳河大桥 1 2 3 4 湖南师大树达学院 政法干部办理学校 西垅小学 长沙城建职业手艺学校 教育 西垅安设小区 皮革市场小区 1 2 室第小区 1 3 2 益友超市 瑞祥陶瓷建材城 贸易 东大门农贸市场 农业银行 工商银行 邮政储蓄所 东岸乡当局 1 2 3 4 金融及其他 5 农村信用社 1 2 3 4 1 2 3 2 3 1 5 1 2 4 本项目 当地块周边根基配套相对缺乏,次要集中在汽车东站,且档次低。 汽车东站 周边配套 宗地现状 地块全体较为平整,但内部有大量未拆迁建筑。 宗地小结 交通便利,地块周边具有多条公交线A线,将来区域成长前景较好。 2 地块周边配套资本相对缺乏、档次低,为项目此后开辟带来新的成长空间及机缘。 1 3 地块内部另有大量未拆迁建筑,拆迁成本及进度是项目扶植起首要面对的问题。 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 地盘市场阐发 室第市场 贸易市场 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 本数据为招拍挂统计数据,由于长沙良多地盘控制在企业手种,所以现实供应的面积可能更大。 2009年地盘市场成交量有所回落,开辟商拿地更趋理性,同时也由于2006、2007年长沙市地盘供应量过大,市场有庞大的地盘储蓄相关; 2007—2009年地盘成交量总体量颇大,可建面积总量更是达到4368.74万平米。 2009年地盘市场成交量有所回落,但近3年地盘放量可建总体量高达4400万方,将来1—2年供应放量将持续走高。 地盘市场 (备注:数据来自长沙市河山资本局) 2010年上半年地盘成交次要集中在岳麓区及开福区,成交价钱以开福区居首,高达450万元/亩。 地盘市场 2010年上半年,因为推出地块少,芙蓉区仅推出5幅地块,导致成交宗数偏低(成交4宗); 2010年上半年,芙蓉区成交地价约为300万元/亩,溢价率高达9%,位居市内五区之首,这申明开辟企业分歧看好芙蓉区将来成长潜力。 (备注:数据来自长沙市河山资本局) 地盘市场 2010年长沙各板块地盘供应环境 板块 出让面积(m2) 规划建筑面积 分析容积率 成交总价(万元) 板块 出让面积(m2) 规划建筑面积 分析容积率 成交总价(万元) 滨江新城 61604.15 215614.53 3.50 50255 梅溪湖 88410.36 353641.44 4.00 60284 滨江新城 63260.24 63260.24 1.00 31631 南城 35545.61 106636.83 3.00 5684 滨江新城 92028.84 322100.94 3.50 60170 南城 2138.83 9390.54 4.39 516 滨江新城 5474.81 30111.46 5.50 9117 南城 7302.08 17456.61 2.39 890 滨江新城 8738.53 48061.92 5.50 6729 南城 3909.99 21504.95 5.50 4613 滨江新城 156626.46 554687.62 3.54 127526 南城 50360.47 179994.35 3.57 19858 滨江新城 67519.41 337597.05 5.00 54800 南城 23270.35 125659.89 5.40 11807 滨江新城 5261.86 31571.16 6.00 4736 尚东 8286.85 37290.83 4.50 1488 滨江新城 47942.78 38354.22 0.80 30831 尚东 5749.27 14948.10 2.60 1033 麓谷 35975.98 50366.37 1.40 2618 尚东 740.03 5180.21 7.00 414 麓谷 19119.75 19119.75 1.00 1084 市府 31763.38 127053.52 4.00 12458 麓谷 3670.46 4404.55 1.20 229 市府 11748.24 52867.08 4.50 6424 麓谷 23001.07 23001.07 1.00 1304 月湖 4452.71 15584.49 3.50 2815 麓谷 3006.63 6013.26 2.00 171 核心 9727.87 63231.16 6.50 5155 麓谷 19765.84 19765.84 1.00 1018 核心 34692.16 108768.28 3.14 16813 麓谷 20127.54 90573.93 4.50 13043 核心 1991.8 9959.00 5.00 1293 麓谷 52450.26 62940.31 1.20 2973 核心 15498.99 92993.94 6.00 9792 麓谷 66447.5 232566.25 3.50 3800 核心 121783.47 803770.90 6.60 265000 麓谷 41723.13 66757.01 1.60 2365 核心 2773.23 24959.07 9.00 4786 麓谷 93594.75 336941.10 3.60 25778 核心 26582.9 182518.28 6.87 51348 麓谷 13429.72 24173.50 1.80 684 环保工业园 11237.55 16856.33 1.50 1220 麓谷 19904.89 35828.80 1.80 1013 金霞 11418.26 13701.91 1.20 648 麓谷 20058.29 36104.92 1.80 1021 金霞 16666.79 20000.15 1.20 954 麓谷 10131.84 46606.46 4.60 666 金霞 147653.02 189165.32 1.28 18470 麓南 88379.72 309329.02 3.50 26333 金霞 163223.8 195868.56 1.20 17844 麓南 106591.12 373068.92 3.50 41040 金霞 84856.15 101827.38 1.20 4462 麓南 114560.61 455099.40 3.97 35471 芙蓉北 9963.07 54796.89 5.50 1907 麓南 114927.58 137913.10 1.20 27583 芙蓉北 50607.22 60728.66 1.20 5128 体育新城 5061.82 25309.10 5.00 3163 芙蓉北 38980.73 168448.93 4.32 9835 体育新城 8354.45 45949.48 5.50 4983 芙蓉北 120908.07 363629.68 3.01 36563 区域布局——长沙地盘出让次要集中于滨江新城、麓谷、麓南及金霞板块,各区地盘成交均价以核心区为最。 地盘市场 2010年长沙各板块地盘成交均价阐发(万元/亩) 从各区域地盘成交均价来看,按成交均价从高到低顺次为:核心、滨江新城、梅溪湖、月湖、体育新城、市府、南城、麓南、芙蓉北、尚东麓谷、环保工业园及金霞。 数据来历:新景祥监控数据 2010年长沙出让地盘区域布局阐发 从区域布局看,地盘供销次要集中于滨江新城,其次为麓谷、麓南及金霞板块,核心区作为长沙的主城区地盘供销日渐削减; 用地布局——长沙地盘出让以商住用地为主,商办用地成交价钱最高。 地盘市场 从用地布局看,长沙地盘市场仍以商住用地为主,其次为分析用地,以及零散的商办用地。 数据来历:新景祥监控数据 从各类型用地成交均价来看,起首为贸易办公用地,均价达679.72万元/亩;其次为分析用地,均价在500-600万元/亩之间。 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 地盘市场阐发 室第市场 贸易市场 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 室第市场阐发 宏观市场 区域市场 个案阐发 供应环境 近年来,长沙房地产供应量加快增加,本年10月即已达到2万万关口。 为抓住10月房交会节点这个本年最初的主要节点,本月新房源入市量激增。10月全市新建商品房核准预售259.45万㎡,环比增加15.11%,同比增幅则达到90.25%;此中室第核准预售227.14万㎡,环比添加14.80%,同比增幅也达到90.28%。 10月内五区商品房新增供应181.39万㎡,此中室第165.41万㎡;本年截止10月,新建商品房累计供应1223万平米,此中室第1126万平米,别离同比增加60%、64%。 1-10月全市新建商品房累计核准预售量曾经达到1731.95万㎡,同比增加60.04%,此中室第核准预售1536.03万㎡,同比增加54.14%。 (备注:数据来自长沙市房产局) 发卖环境 10月全市新建商品房发卖存案144.02万㎡,环比小幅下降3.11%,同比则增加15.60%,此中室第发卖存案130.63万㎡,环比下降5.20%,同比增幅也达到10.37%; 10月内五区新建商品房发卖存案107.48万㎡,此中室第发卖存案96.00万㎡;本年截止10月,新建商品房累计发卖1152万平米,此中室第1060万平米,别离同比增加20%、18%。 1-10月全市新建商品房累计发卖存案1698.00万㎡,同比增加25.8%,此中室第发卖存案1574.74万㎡,同比增加23.54%。 本年以来,长沙商品房累计发卖近1700万方,同比增加25.8%,连结火热发卖态势。 (备注:数据来自长沙市房产局) 1-10月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.62㎡,同客岁同期根基持平; 从累计供应及发卖存案环境来看,累计供销比继续增大,且各套型供销比相对1-9月均有提高; 除144㎡以上室第供小于当前存案量外,其他各套型均供大于销,出格是60㎡以下室第供应量已跨越同期存案量达20%以上; 房地产市场待销量呈扩大趋向;90㎡以下户型供应占比为40.88%,比客岁同期缩小1.32个百分点。 发卖环境 户型供应次要集中在60-144平,受推出量大影响,大部门户型呈现供销失衡态势,但各户型仍根基连结85%以上去化率。 113.28% 18411 16252 大于144平米 94.82% 19895 20981 120-144平米 85.46% 21070 24654 90-120平米 85.08% 23915 28108 60-90平米 80.86% 11882 14694 小于60平米 去化率 发卖 供应 户型 (2010年1-10月长沙内五区新建商品室第户型供销 ) (备注:数据来自长沙市房产局) 价钱环境 10月份,市内五区商品房存案均价为5566元/㎡,此中纯室第存案均价为5475元/㎡; 8月以来,市内五区房价曾经冲破至5500元的汗青高位,并持续不变运转。 本年以来,长沙商品房发卖价钱持续攀升,连结高水位运转,自8月始即冲破5500大关。 (备注:数据来自长沙市房产局) 价钱环境 从1-10月室第发卖的价位布局来看,当前普互市品住房存案的重点仍是4000-5000元/㎡价位档,合计占总量的32.68%,其次是5000-6000元/㎡价位档,合计占总量的21.68%; 对比1-9月各比例来看,3000-5000元/㎡内各价位档发卖存案比例均呈现缩减,而5000元/㎡以上各价位档存案比例呈现增加,这表白10月发卖存案中有较多高档商品室第。 截止本年10月,室第发卖价位段次要集中在4000元/㎡以上。 (2010年1-10月长沙内五区新建商品室第户型发卖价位) (备注:数据来自长沙市房产局) 宏观小结 近年来,长沙商品房价钱持续攀升,本年8月即已冲破5500元/平米大关。 3 本年长沙商品房销量高达1700万方,创汗青峰值,连结火热的发卖态势。 2 1 长沙房地产全体供应量加快增加,本年供应量估计将冲破2000万平方米。 室第市场阐发 宏观市场 区域市场 个案阐发 区域款式 目前区域内房地产项目录要集中在浏阳河以西,目前以东区域项目较少,在长沙属于开辟凹地。 在售项目 潜在项目 浏阳 河西 浏阳 河东 在售统计 — 2010.5.25 2010.7.18 2010.9.12 2010.10.17 2010.5.15 2010.3 开盘时间 项目名称 占地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 容积率 均价(元/㎡) 消化率 芙蓉上河图 9631.37 50468.73 5.12 5500 根基售罄 湘域熙岸 104120 318000 3 7000 66% 双水湾 51000 300000 4.67 5500 96% 灿烂国际城 290668 700000 3.14 5500 86% 前锋东外滩 51814 300000 5.32 5200 根基售罄 长房主方人家 147736 212000 1.79 4400 90% 合计 654969.37 1880468.73 2.87 — — 供应量阐发 2.87 1.79 5.32 3.14 4.67 3 5.12 容积率 项目名称 占地面积(㎡) 建筑面积(㎡) 芙蓉上河图 9631.37 50468.73 湘域熙岸 104120 318000 双水湾 51000 300000 灿烂国际城 290668 700000 前锋东外滩 51814 300000 长房主方人家 147736 212000 合计 654969.37 1880468.73 区域内在售供应量较大,大盘突现,区域房地产开辟势头正旺。 区域内重点在售楼盘,建筑面积总和为188万平米; 目前在售的楼盘多为30—70万平米的中等规模项目为主。 发卖量阐发 近一年来芙蓉区新建商品房发卖走势图(单元:万平米) (备注:数据来自长沙市房产局) 2010年前10月,芙蓉区累计成交商品房101.99万方,此中室第92.15万方,在长沙五区四县中,仅略高于浏阳市。 本年以来,芙蓉区不断连结6-9万方相对不变的月度成交量程度,波动幅度较小。 近年来,芙蓉区商品房发卖根基连结平衡态势,波动幅度较小。 近一年来芙蓉区新建商品房发卖均价走势图(单元:元/平米) 虽然10月芙蓉区成交价钱环比上涨,但在没有核心区成交量推升区域价钱的环境下,均价一直盘桓的内五区均线月以来,芙蓉区新建商品室第不断处于平稳上升态势,截止10月,增幅达18%。 价钱特征 (备注:数据来自长沙市房产局) 价钱特征 区域内二房户型总价次要集中在40-50万,三房集中在48-75万,四房集中在70-96万。 62 140 40-53 90-120 35 80 4400 长房主方人家 74-80 143-154 59-71 113-136 37-47 72-90 5200 前锋东外滩 83-96 151-174 66-84 119-152 45-51 82-92 5500 灿烂国际城 67-78 121-141 48-75 88-136 43-56 78-102 5500 双水湾 82-96 117-137 61 87 7000 湘域熙岸 73 134 49-63 89-115 37-49 68-89 5500 芙蓉上河图 总价区间 面积区间 总价区间 面积区间 总价区间 面积区间 四房 三房 二房 项目均价 项目名称 产物特征 0.3% 8.9% 46.9% 30.1% 13.8% 比例 19 521 2758 1768 811 合计 66 266 120 长房主方人家 65 508 564 780 前锋东外滩 17 210 785 302 3 灿烂国际城 130 798 576 双水湾 185 123 湘域熙岸 2 50 216 83 28 芙蓉上河图 复式 四房 三房 二房 一房 项目名称 区域内户型供应次要集中在三房及两房,合计占到总量的77%。 产物特征 — — — ★ 160-180 ★ ★ — ★ 80-90 — — ★ — 140以下 — — — — 90-100 — — ★ — 80-90 — — — ★ 210以上 — — — ★ 200-210 复式 180以上 ★ — — ★ 150-160 ★ — ★ — 140-150 四房 — — — ★ 140-160 ★ ★ ★ ★ 130-140 ★ ★ — — 120-130 ★ ★ — ★ 110-120 — — ★ — 100-110 三房 — — ★ — 100-110 — — — ★ 90-100 ★ — ★ — 70-80 两房 ★ — — ★ 50以上 ★ — — — 40-50 一房 东外滩 湘域熙岸 双水湾 灿烂国际 面积范畴(㎡) 房型 合作区域 合作区域 机遇区域 区域内两房面积次要集中在80—90平米、三房次要集中在110—140平米。 客户特征 周边在售项目主力客群次要来历于本区域内,以自住为主,投资性需求较少。 在售项目客户春秋集中在25-45之间,次要职业为私停业主、当局公事员及企事业单元中高层办理人员,采办需求以自住为主,除周边客户外,其他城区客户比例相对高。 项目 春秋 来历区域 采办需求 东方人家 25-45 芙蓉区客户约75%,其它各城区约25% 自住为主 芙蓉上河图 25-55 高桥市场、南湖市场运营客户,周边居民占35%摆布 本人栖身70%,家人栖身20%,投资10% 双水湾 20-45 按目前的成交客户区域来看,芙蓉区客户占70%,其它为各个区域的客户群体 自住为主 湘域熙岸 25-45 芙蓉区客户占50%摆布,其他为周边市场运营人员以及周边居民 本人栖身70%,投资30% 灿烂国际城 30-55 芙蓉区、雨花区客户约占75%,此中又以周边高桥市场、马王堆市场运营人员为主,投资客户10% 自住为主,投资客户约10% 上述数据来历于新景祥市场研究核心 客户特征 项目名称 公事员 教师 大夫 中小企业主、私停业主 企业高管、白领 高级手艺人员 其他 芙蓉上河图 10% 8% 7% 35% 18% 15% 湘域熙岸 25% 20% 20% 双水湾 6% 35% 2.20% 15% 20% 22% 灿烂国际城 30% 20% 15% 25% 10% 长房主方人家 22% 8.70% 4.90% 14.60% 37% 13% 周边在售项目客群职业次要以私停业主、企业白领及教师为主。 本演讲是严酷保密的。 办事缔造价值 中国房地产筹谋代办署理分析实力TOP10企业 LOGO 谨呈:中航地产 长沙汽车东站旧城革新项目 取地可研演讲 受航发投资办理无限公司的委托,本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城革新项目,西临农园路,南临弘远路项目取地进行初步可行性阐发,以供投资决策时参考。 本演讲是基于目前长沙市房地产市场环境,连系我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业当真详尽的查询拜访研究而完成的。演讲中投资估算采用假设开辟法,根据定额尺度和行业遍及老例。发卖价钱预测则采用市场比力法。演讲相关计较方式、阐发根据以及得出的结论和建议只代表本公司的概念,仅供开辟商以及相关单元作决策参考之用,在现实开辟中按照现实环境作响应调整。 演讲申明 房地产市场阐发 4 风险阐发及结论 7 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 投资前景阐发 6 连系以上阐发来看,我司认为,该地块合理楼面地价区间应节制在1390元/㎡以内,若跨越1390元/㎡,则风险较大。 建议一:若预期净利润率达到15%,楼面地价则须节制在1026—1390元/平米以内; 建议二:若预期净利润率达到20%,楼面地价则须节制在774—1026元/平米; 建议三:若预期净利润率达到25%,楼面地价则须节制在774元/平米以内; 当静态售价为5600元/㎡时: 关于地价的建议 当动态售价为6400元/㎡时: 连系以上阐发来看,我司认为,该地块合理楼面地价区间应节制在2162元/㎡以内,若跨越2162元/㎡,则风险较大。 建议一:若预期净利润率达到15%,楼面地价则须节制在1721—2162元/平米以内; 建议二:若预期净利润率达到20%,楼面地价则须节制在1415—1721元/平米; 建议三:若预期净利润率达到25%,楼面地价则须节制在1415元/平米以内; 关于地价的建议 连系以上阐发来看,考虑到目前政策调控等不确定要素诸多,将来房价走势不成预期,因而,我司认为,该地块楼面地价应予以保守,建议楼面地价应节制在1390元/㎡以内。 关于地价的建议 关于发卖价钱的预判 关于室第发卖价钱的预测: 静态售价5600元/平方米; 动态售价6200—6600元/平方米; 关于贸易发卖价钱的预测:19000元/平方米; 关于贸易体量的建议 本项目贸易定位为社区级贸易为主,规模峰值应在4—5万平方米,若本项目贸易规模达到当局10%配比要求,需考虑酒店、写字楼物业等弥补贸易形态的市场可行性。 项目处在国度级经济开辟区——星沙与长沙主城之间,地舆位置优胜,城市分析配套功能完美,各项社会事业协调成长,为本项目标成长供给了优良的社会情况与经济情况。中航地产丰硕的开辟操作经验、雄厚的社会资本,都将使本项目具有优良的市场前景。 按照本演讲初步阐发,我们得出以下结论性看法,供委托方参考: 本项目用地质素优良,区位抱负,有优良的市场前景及成长潜力; 本项目若楼面地价节制在1390元/㎡以内,则在财政上具有优良的投资价值和收益报答。 总体评价 房地产市场阐发 4 城市布景阐发 2 版权声明: 本文仅供客户内部利用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得私行向其它任何机构和小我传阅、援用、复制和发布演讲中的部门或全数内容。 项目本体阐发 3 演讲框架 项目初步定位 5 总体评价 1 风险阐发及结论 7 投资前景阐发 6 城市布景 城市区位 长沙 珠三角经济圈 长沙是内陆交通枢纽城市,是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带;位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸核心聚辐的交织地带,东南西北四大城市的辐射感化可在长沙地域发生叠加效应 长沙在全国的计谋结构中阐扬着承东启西、联南接北的枢纽感化,既得益于沿海市场的强劲辐射,又受惠于内陆市场的全面联动 长三角经济圈 中部六省 长沙——珠三角三小时经济圈范畴内,阐扬着承东启西、联南接北的枢纽感化,属于中部成长的重点城市。 城市定位 长沙 长沙是湖南省会,地处长江三角洲、珠江三角洲、中部地域三大经济板块的交汇处,阐扬着承东启西、联南接北的枢纽感化,是中西部地域具有必然影响力和辐射力的区域性核心城市。 长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的计谋结构中,阐扬着承东启西、联南接北的枢纽感化,在多边的大畅通中能够工具逢源、南北接应,既得益于沿海市场的强劲辐射,又受惠于内陆市场的全面联动。加之长沙享有部门省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东(广东、浦东),开放带动”计谋的重点成长地域,必将促使湖南甚至邻省及港澳地域的资金、产物、手艺、消息、人才等出产要素敏捷往长沙地域堆积,使之获得优先成长,成为区域经济的“成长极”。 经济繁荣、科教发财、文明协调、适恼人居的现代化区域性核心城市,实现从国内地域性核心城市向国际地域性核心城市的改变。 城市规划 城市现状:一江两岸、西文东市;市核心是城市重点成长区域,次要承担分析办事功能,城市次要向工具两极成长。 “一主、两次、四组团”的城市空间款式 长沙市规划沿湘江大道、319国道两条发展轴线拓展城市成长空间,修建“一主、两翼、四组团”的“多核心、分离组团式”城市空间布局 长沙片区:城市主体:次要本能机能为金融消息、行政办公; 河西新城:次要本能机能为高科技财产,教育科研、风光旅游;星马新城:次要本能机能为高新财产、航空消息; 暮云组团:次要本能机能为商贸旅游、公共设备;捞霞组团:次要本能机能为水陆铁联运、大运量工业;高星组团:次要本能机能为工业;含浦组团:次要本能机能为教育科研。 长沙1990年后就按照地舆、汗青与天然情况前提规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山川洲城”的城市总体款式,并初步构成了河东老城区商贸办事、河西新区政务文化的全体风貌 本项目 宏观经济 长沙市近年来GDP总量持续稳健增加,为房地产市场成长供给了无力经济后援。 2009年,中部六省GDP增速,最快是湖南省,增加率为13.6%,排在第二为湖北省,增加率为13.2%,江西省紧靠其后,增加率为13.1%。安徽省和河南省排在第四、第五,别离增加12.9%和10.9%。最初为山西省,仅为6%。 近8年长沙市GDP增加率连结在12%以上,2009年GDP增加达24.8%,GDP总值达到3744.76亿元; 与中部其他省会城市比力,长沙GDP总值属于第二梯队,第一梯队由武汉、成都构成,GDP总值迫近5000亿元,第二梯队由长沙、郑州构成,GDP总值在3000-4000亿元摆布,第三梯队郑州、合肥GDP总值在2000亿元摆布; 长沙市固定资产投资从2000年起头高速增加,根本设备扶植的效应逐步闪现 以上数据来历:长沙统计年鉴 宏观经济 从人均GDP数值考量,近4年来快速增加,长沙市楼市前景看好。 长沙市人均GDP连结高速增加,近8年来增加速度均跨越12%,并且增速不竭加速; 2009年人均GDP达到56620元,人均可安排收入20238元,人均GDP增加速度为24.25%; 2009年人均GDP在中部省会城市中排名第二,仅次于武汉; 2004年以来,长沙市人均GDP持续快速增加,平均上升幅度在10%以上,长沙将来房地产市场前景看好; 长沙市积年人均GDP成长情况 宏观经济 08年以前长沙财产布局是“三、二、一”型,此种财产布局的不变性逐年加强; “三、二、一”的财产布局表了然财产布局逐步优化,且对经济又好又快增加发生强力拉动与贡献; 第三财产在长沙财产布局中持久占领绝对主力位置,但08-09年比重有所下调,第二财产跃居首位; 数据来历:长沙统计年鉴 长沙第三财产发财、比严重,但第二财产亏弱,大型企业无限。 城市布局 长沙生齿持续增加,城镇化的历程加速,推进长沙房地产快速成长。 2003-2008年长沙户籍生齿连结了年均1.84%以上的增速,2008年长沙户籍生齿约647万人。 2000-2008年长沙城镇生齿快速增加,同期农业生齿增幅较小,2006-08年农业生齿呈现负增加,2008年农业生齿比07年削减约20.81万。 目标: 一般环境下,城市生齿每增加1%,推进房地产增加4% 2009年长沙城市化率达61%。 城镇生齿快速增加,近年来平均连结1.84%,为长沙房地产市场成长供给了强无力的后援。 来历地 百分比 湖南省内其他城市 76.5% 湖北 6.2% 其他 17.3% 新长沙人的特征 次要来历地:湖南省内其他地域 职业分布: 出租车:湘乡、南县、浏阳; 高桥大市场、红星市场:邵阳(邵东)、娄底(涟源)人经商比力多; 餐饮:常德(津市)人比力多; 超市:株洲攸县人比力多。 结论来历:《长沙2008城市客户地图》 生齿流动现状研究 生齿流动现状:次要来自省内其他城市,春秋次要集中在18-28岁之间,意味着长沙吸附力渐强,将来购房群体进一步扩大。 城市布局 城市宏观 布景小结 近年来GDP总量持续稳健增加,为房地产市场成长供给了无力经济后援,长沙楼市前景看好。 2 长沙作为中部成长的重点城市,正实现从国内地域性核心城市向国际地域性核心城市的改变。 1 3 城镇生齿快速增加,春秋次要集中在18-28岁之间,刚性需求日益添加。 4 “西强东拓”,长沙城市次要向工具两极成长,工具部房地产市场迎来优良契机。 区域布景 区位特征 芙蓉区分析经济实力领先全省,持续8年连结全省城市第一。 八年来,GDP年均增加16%,总量较5年前翻了一番多。 处所财务收入年均增加41%,总量较5年前翻了两番多,绝对值持续八年连结全省城区第一。 区域经济分析实力领先全省、跻身中西部城区前列,各项事业协调成长,社会大局协调不变。 区位特征 芙蓉区为长沙核心区,缺乏成长空间,城市扩张需求紧迫。 芙蓉区是湖南省会长沙市的核心城区,总面积40.8平方公里,户籍生齿40多万,下辖11个街道、1个乡和2个副县级单元(国度级高新手艺财产开辟区隆平高科技园、长沙市湘湖办理局)。芙蓉区有得天独厚的区位劣势。 芙蓉区是省、市经济、文化、商贸、消息的核心, 也是人流、物流、资金流、消息流稠密度最高的地区。 长沙火车站、长沙汽车东站、 湖南通信批示核心的交通、消息枢纽驻于区内;五一大道等20多条城市主干道纵横交错,京珠高速公路穿境而过。 本项目 区位特征 芙蓉区东拓规划芙蓉生态新城及隆平高科技园两大招商项目。 跟着近年来的财产布局调整,财产布局构成二、三财产并举成长、彼此推进的优良款式。第三财产成长势头强劲,以商贸为主的保守办事业凸现规模劣势和品牌劣势,新兴第三财产敏捷兴起,是全省甚至周边地域主要的商品畅通核心、商贸消息核心和物流配送核心。 芙蓉生态新城是省会长沙的东大门,适宜开辟扶植高档写字楼、贸易步行街、星级宾馆酒店及高档室第区等。 隆平高科技园是国度级高新手艺开辟区。几年来,对峙“规划立园、财产兴园、机制活园、人才强园”的成长思绪,走出了一条“园区兴工、工业强区”的成长之路。 芙蓉生态新城 本项目 隆平高科技园 区域规划 芙蓉生态新城:南接武广新城、北接星沙新城,长沙的“东部花圃”、城市次核心和生态栖身区。 芙蓉生态新城位于芙蓉区东部,北接长沙经济手艺开辟区,东临长沙国度高新手艺财产开辟区隆平高科技园,西面和南面紧临浏阳河,总占地面积22.85平方公里,是芙蓉区实施“强西拓东”计谋的重点区域,也是长沙市东城区的主要分析交通枢纽。 0 二带 四心 四轴 八区 本项目 弘远路 星沙新城 隆平高科 浏阳河 营盘路 人民路 武广新城 芙蓉生态新城总体规划结构为“二带、四心、四轴、八区”。 二带:即浏阳河风光带、京珠高速公路及高速铁路绿化带; 四心:即望龙贸易核心、新安贸易核心、隆平科教核心、东岸商贸核心; 四轴:即弘远路城市分析功能成长轴、人民东路贸易成长轴、星沙大道—红旗路教育科研成长轴以及高家坡路财产成长轴; 八区:即高家坡栖身区、东岸栖身区、锦林栖身区、杉木栖身区、龙马栖身区、滨湖栖身区及隆平马坡岭工业区、隆平东湖工业区。 区域规划 浏阳河风光带:西岸以休闲财产带及风光带为主,东岸以绿化林带为主,将来河西财产带将成为区域级休闲财产带。 浏阳河休闲带分为工具两岸; 西岸包罗约7公里的道路(人民东路至车站北路)和全长约5公里的沿河景观带(浏阳河与圭塘河交汇处至车站北路); 东岸则为全长6.8公里的景观带,全线米宽的大型乔木绿化林带,以调理城市生态; 西岸空间布局归纳综合为“两带四街区”; “两带”别离为浏阳河“休闲财产带”和“河岸风光带”; “四街区”别离指湖湘特色文化街区、湖湘旅游购物街区、湖湘餐饮美食街区、星城酒吧休闲街区 。 湖湘特色文化街区长约0.5公里(万家丽路至康乐路),次要集中运营动漫卡通、音乐、字画、古玩、文具、工艺小商品、花鸟鱼小宠物等业种业态; 湖湘旅游购物街区长约1.1

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